| 17.06.20
כידוע, שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה נמוכים משמעותית משיעורי מס הרכישה החלים ברכישת דירה, שהינה דירתו השניה של הרוכש. גם האפשרות ליהנות בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מוגבלת לכך שהדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר (בכפוף לחריג של מכירת דירת ירושה).
לפיכך, פרקטיקה מקובלת היא להעביר דירת מגורים במתנה בתוך המשפחה (לרוב להורה או לילד) על מנת להעמיד את המוכר או הרוכש, לפי העניין, לאחר ההעברה, כמי שמוכר או רוכש דירת מגורים יחידה. פרקטיקה זו השתרשה משום שהעברה במתנה לקרוב כרוכה בחבות מס נמוכה במרבית המקרים, ובמישור מס הרכישה בלבד, שכן בהעברה במתנה בין קרובים המוכר זוכה לפטור ממס שבח מכוח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ואילו הרוכש חייב במס רכישה בשיעור של 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
רשות המסים לא קראה תיגר על עסקאות מתנה אלו, אשר בבסיסן נועדו להקטין את חבות המס. עם זאת, לאחרונה, חל היפוך מגמה בנושא ורשויות מיסוי מקרקעין החלו לחקור ולבדוק האם ביסוד המתנה עמד טעם מסחרי יסודי מעבר לרצון להביא לחיסכון במס, וזאת לעניין סיווג עסקת המתנה כעסקה מלאכותית, שתכליתה היא חיסכון במס גרידא. בפסיקה האחרונה שנתינה בתחילת חודש פברואר 2020, בעניין נוגה שמרת ואח' (ו"ע 24989-09-18), טען מנהל מיסוי מקרקעין ובהצלחה, כי העברת דירה במתנה מבני זוג לאימה של העוררת, במטרה להכשיר רכישת דירה אחרת שביצעו העוררים קודם לכן, כרכישת דירת מגורים יחידה, היא עסקה מלאכותית.
מכל מקום, יש לציין כי לדעתנו יש להבין את פסק הדין בעניין שמרת כמתייחס במידה רבה לנסיבותיו הספציפיות, ובהן סתירות וחוסר עקביות בגרסאות העוררים באשר לנסיבות הענקת המתנה לאם, חתימת עסקת המתנה ביום האחרון שבו היה בכך כדי להועיל (לאור מגבלת התקופה של 18 חודשים למכירת דירה ישנה לאחר רכישת דירה חדשה, על מנת שרכישת הדירה החדשה תיחשב כרכישת דירת מגורים יחידה), והגשת ההצהרות למשרד מיסוי מקרקעין ביום פטירת האם. חברי ועדת הערר אף הדגישו, כי פסיקתם נובעת מנסיבותיו המיוחדות של המקרה.
אנו סבורים כי רק במקרים חריגים יש לראות בהעברת דירה במתנה מהורים לילדיהם או להפך כעסקה מלאכותית, היות שמדובר בתכנון מס שמובנה בחוק מיסוי מקרקעין, גלוי לכל ואין בו כדי להוות שימוש בפרצה שעליה המחוקק לא חשב ולא היה יכול לחשוב.
מובן שגם העברת דירה במתנה בין קרובים עשויה לנבוע משיקולים לבר-מיסויים נכבדים, כגון רצון להעביר דירה לרשותו של ילד כדי לשפר את מצבו הכלכלי ולאפשר לו ליהנות מדמי השכירות הנובעים מהשכרת הדירה או העברת דירה מילד להוריו מתוך רצון למנוע מבן זוגו טענות עתידיות לזכויות בדירת מגורים מכוח מגורים משותפים בדירה.
