| 12.06.18
*** הכתבה בשיתוף המרכז לפתרון סכסוכים
מרכיב המיסוי בעסקאות נדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט מהווה גורם נפוץ למחלוקות בין רשויות המס לבין יזמים ודיירים, ובמקרה של הסבת פרויקטים, גם בין היזם הישן ליזם החדש.
בתחום ההתחדשות העירונית ישנן הרבה סוגיות מיסוי שעשויות ליצור ויכוחים ואף סכסוכים בין הצדדים המעורבים. כך, למשל, בעסקאות תמ"א 38, בהן היזם לוקח על עצמו את חבויות המס של הדיירים, מתעוררות לא אחת שאלות של היקף החבות שיהיה עליו לשלם. לעיתים קורה שהמצגים שהוצגו לו על ידי הדיירים והנתונים שהועברו אליו אינם מדויקים או לא מהימנים, ואז נשאלת השאלה מי אמור לשלם את חבות המס שנוצרה. הואיל ותחום המיסים הוא מורכב ובעל פרשנויות שונות הדורשות לחקור את הדברים לעומק, לא תמיד אפשר להסיק ממקרה אחד למשנהו.
עו"ד ורו"ח יוסי אלישע, ממשרד יוסי אלישע קלדרון ושות', מומחה בתחום המיסים, מסביר כי "נושא המיסוי בעסקאות התחדשות עירונית נמצא בלב ליבה של בחינת ההתכנות והכדאיות של מימוש הפרויקט".
לדבריו, "הכדאיות הכלכלית של יזם נשענת, במידה רבה, על שאלות כגון מה עלות המע"מ על שירותי הבנייה, או איזה חבויות מס שבח יהיו בגין דייר כזה או אחר. בשל כך נוצרת בעיה העולה מחמת חוסר הבנה או בשל מצג שגוי של אחד או כמה מהדיירים בפרויקט, כאשר מתברר בדיעבד שהם אינם זכאים לפטורים, או שחבות המס גבוהה מזו שנלקחה בחשבון (למשל מרובי דירות בפרוייקט, או מי שהפיצוי הניתן לו עולה על התקרה הקבועה בחוק) ועל היזם לשאת בעלויות המס המעודכנות. חבויות מס גדולות, שלא נלקחו בחשבון ע"י היזם, גורמות להפחתה בכדאיות הפרויקט ועלולות במקרי קיצון לעצור אותו. כך למשל, מעבר לבעיה שנוצרה מול הדיירים, במקרה בו מתקבלת דרישת תשלומי מס משמעותיים, שלא נלקחו מראש בתחשיב הכדאיות של הפרויקט, עלולה להיווצר בעיה גם מול הגורמים המממנים אשר ידרשו מהיזם להביא הון עצמי נוסף.
העברת פרויקט מיזם ליזם – כולם משלמים יותר
עו"ד ורו"ח אלישע מצביע על אבן נגף חדשה בתחום המיסוי על עסקאות תמ"א 38 לפיה יחול חיוב כפול במס רכישה בהסבת פרוייקטים בין יזמים. הוא סבור כי ההוראות החדשות של רשות המסים כשלעצמן יש בהן כדי לגרום לחילוקי דעות בין יזמים ולתביעות משפטיות לא מעטות.
אלישע מסביר כי הדבר קשור לתופעה ההולכת וגוברת שאנו עדים לה בתקופה האחרונה של הסבת פרויקטים ועסקאות מכירה של פרויקטים להתחדשות עירונית בין יזמים, או כאשר יזמים מבקשים לגייס משקיעים תמורת מניות או רווחים בחברות הפרויקט.
לדבריו, "כשיזמים, או מארגני קבוצות דיירים מבינים שהם אינם יכולים לקדם את הפרויקטים וחברות המתמחות בתחום קונות את הפרויקט, או נכנסות איתם כשותפות, לשאלת חבות המס, הנובעת מעצם העברת הפרוייקט ליזם החדש, יש חשיבות מכרעת. כיום, חלק נכבד מהחברות והיזמים אינם מודעים לכך שלפי טיוטת תוספת להוראת ביצוע במיסוי מקרקעין, עשוי לחול חיוב במס רכישה על כל שווי המקרקעין ליזם שדווקא בחר לצאת מהפרויקט וזאת מספר שנים לאחר מכן, כאשר הפרויקט יצא לפועל בכלל עם יזם אחר. המשמעות היא שהעסקה תהיה חייבת במס רכישה על מלוא שווי הזכויות – הן מצד היזם שמוכר את הזכויות והן מצד היזם הרוכש אותן. יש כאן מכלול של דברים שעתיד לייקר עסקאות תמ"א 38 בכ-6% וגם לגרום לעיכובים, סחבת ואף לביטולים של עסקאות מול דיירים".
לאחרונה, מציין אלישע, הוגשה למנהל רשות המיסים, משה אשר, חוות דעת משפטית משותפת לשלושת הלשכות (עורכי הדין, רואי החשבון ויועצי המס) והכרעה בעניין צריכה להתקבל במהלך התקופה הקרובה. לדבריו, "ככל ובסופו של תהליך לא תתקבל עמדת הלשכות, המסלול שיוותר לשינוי המצב הוא תיקון חקיקה שיש הבנה וההסכמה כי יקודם על ידי רשות המיסים".
פתרון סכסוכים מהיר
לאור כל אלה, אומר אלישע, כי די ברור שנוצרים בתחום המיסויי של ההתחדשות העירונית חילוקי דעות וסכסוכים שעשויים להגיע לפתחם של בתי המשפט. אולם עקב העומס האדיר שקיים על מערכת המשפט, רבים יעדיפו שלא לפנות לערכאות. "אף איש עסקים, יזם או קבלן, הפעיל בתחום ההתחדשות העירונית, אינו מעוניין בהליך ארוך, יקר ומייגע שכרוך בניהול תיק בבית המשפט".
בדיוק בשל כך, על מנת לחסוך את ההליך המשפטי ועדיין לפתור בעיות וחילוקי דעות בהתחדשות עירונית, הוקם לפני מספר חודשים "המרכז לפתרון סכסוכים". המרכז משלב בין גישור לבוררות ומעניק לצדדים שבמחלוקת דרך שונה לפתרון מחלוקות מחוץ לכתליי בית המשפט.
עו"ד ורו"ח אלישע, הנמנה על הצוות המקצועי במרכז, מסביר כי "מייסדיו החליטו לשים בראש כל תחום משפטי עורך דין מומחה, מוכר ומקצועי על מנת שהלקוחות המגיעים לדיונים יוכלו לזכות במענה ענייני, מקצועי ודיסקרטי ביותר. כל זאת, כדי להעניק להם את האפשרות לקבלת פתרון בתוך 90 יום, שישים את הסכסוך מאחוריהם ויאפשר להם להמשיך לעסוק בפעילות הבנייה וההתחדשות עירונית עליה הם אמונים.
בשורה התחתונה הוא אומר כי "מורכבות סוגיית המיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית היא ידועה ואנו כעורכי דין, מנסים לחזות מראש סכסוכים ומריבות שעשויות להיווצר ולסכן את המשך או קיום הפרויקט, עוד בשלב המו"מ וניסוח ההסכמים. הליכי הבוררות והגישור המקצועיים שאנו מציעים במרכז, מאפשרים לצדדים החלוקים ביניהם להגיע לפתרון מוחלט של הסכסוך, בהליך ממוקד, מקצועי, קצר ודיסקרטי".
